Confessioni di un consulente IT

Compro casa #2: benefici fiscali e affini

Posted in Affari Privati, P.M.R. by pigreco314 on 28 dicembre, 2010

Come promesso in Compro casa #1 vi parlo qui della seconda questione che ho dovuto affrontare in questi giorni di fine 2010, a circa tre mesi dal rogito per l’acquisto della nostra nuova dimora e che mi ha visto entrare in contatto per la prima volta con la terribile A.D.E., l’Agenzia Delle Entrate.

Un contatto che a conti fatti non è stato per nulla traumatico e si è rivelato anzi assai proficuo visto che mi potrebbe far risparmiare un bel po’ di soldi.

Illustro la mia situazione. La casa in cui viviamo oggi è intestata interamente al sottoscritto, viviamo in regime di separazione dei beni, mia moglie è disoccupata e a mio carico. Se non riusciremo a vendere l’attuale abitazione prima del rogito di quella nuova, questa risulterà per me seconda casa con tutto ciò che ne consegue (IVA al 10% ecc.).

D’altra parte la nuova casa non potrà essere intestata esclusivamente a mia moglie poiché in quanto disoccupata e dunque incapiente non avrebbe modo di dedurre gli interessi pagati sul mutuo, cosa che non potrei fare nemmeno io se non risultassi comproprietario dell’abitazione. Dunque non si scappa: la nuova abitazione deve essere intestata anche al sottoscritto e sulla mia quota pagherò IVA al 10% se non venderò casa prima.

Ma chi ha detto che la comproprietà deve essere al 50%?

Decido di chiamare l’Agenzia delle Entrate. Mi risponde un consulente cortesissimo al quale spiego il mio caso. Il tizio ricorda una recente risoluzione dell’Agenzia che recupera dopo qualche minuto scusandosi più volte per l’attesa.

Si tratta della Risoluzione 86 del 20 Agosto 2010. Le risoluzioni sono pronunciamenti dell’Agenzia in risposta a “interpelli” di contribuenti che richiedono interpretazione della normativa. La risoluzione 86 descrive esattamente la mia situazione con una piccola differenza: il caso di coniugi che vivano in comunione dei beni.

Nel documento, verso la fine si legge:

Resta inteso che, come peraltro precisato con circolare n. 38 del 12 agosto 2005, nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi, in regime di comunione di beni, possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto l’altro coniuge prima del matrimonio ha acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) il beneficio fiscale risulta applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.

Interessante il passaggio introdotto da quell'”ossia”: lascerebbe chiaramente intendere che la regola per l’applicazione del beneficio fiscale si basi sulla percentuale di proprietà e il 50% menzionato prima nell’ipotesi comunione dei beni non sia altro che un caso particolare. Ne deduco che se io mi intestassi solo l’1% dell’abitazione, solo su quella percentuale si applicherebbero gli oneri di seconda casa, in quanto sul restante 99% si eserciterebbero i benefici di “prima casa”.

Illustro le mie deduzioni al paziente impiegato dell’Agenzia delle Entrate il quale, pur dichiarandosi impossibilitato a fornirmi un parere ufficiale, mi risponde che sì, effettivamente la mia interpretazione parrebbe conforme alla normativa esistente.

Io e l’anonimo impiegato ci salutiamo scambiandoci gli auguri di buone feste. Riattacco considerando l’ipotesi di formulare un “interpello” all’Agenzia per avere l’interpretazione autentica del mio caso.

Rileggo la risoluzione e mi viene la curiosità di recuperare la circolare n. 38 del 2005 richiamata nel testo. Scartabello nel sito dell’A.D.E.  e la trovo dopo un paio di rimandi.

La circolare n.38 del 12 agosto 2005 così recita:

Se uno dei coniugi ha gia’ fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprieta’), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, puo’ beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.

No, non credo che sia il caso di disturbare l’A.D.E. con un interpello dopo tutto.

Compro casa #1: calcolo dell’Indicatore Sintetico di Costo per un mutuo

Posted in Affari Privati, Geek Corner by pigreco314 on 27 dicembre, 2010

Vi domanderete che ci fa un post come questo in un blog come questo:  che avrà mai da confessare il consulente IT su un tema così arido, così lontano dalla realtà di cui si legge sui giornali in questi giorni, fatta di case regalate, ufficiali pagatori, ecc.

Bè, c’è che stiamo comprando casa e quindi siamo alle prese con il disboscamento della selva di offerte di mutui che abbiamo ricevuto dalle banche che abbiamo visitato nonché, visto che sarà dura vendere quella in cui viviamo ora prima di rogitare, a valutare il modo migliore per gestire l’intestazione della nuova abitazione mantenendo i benefici legati all’acquisto di prima casa e la possibilità di dedurre dalle tasse gli interessi pagati sul mutuo.

Del secondo aspetto parlerò in un successivo post.

In questo articolo invece vi spiego come potete calcolarvi da soli con Excel l’Indice Sintetico di Costo (ISC, anche noto come TAEG, tasso annuo effettivo globale) associato a un mutuo: il coefficiente che vi dice qual è l’interesse reale pagato alla banca quando si includono nel calcolo anche tutte le spese accessorie (perizie, assicurazioni, ecc.).

Il “sintetico” nel nome sta a significare che una varietà di parametri che concorrono a caratterizzare il mutuo (tasso nominale, durata, spese fisse e spese ricorrenti) possono essere riassunti in un unico numero con il quale confrontare opzioni di mutuo di pari durata e importo.

Sebbene vi siano parecchi siti che consentono di calcolare l’ISC online (per esempio questo), ho preferito implementare l’algoritmo in un foglio excel per poterlo calcolare al volo sulla base dei parametri caratteristici dei mutui che sto valutando.

La formula rigorosa la trovate su Wikipedia e visto che WordPress supporta LaTex, mi diverto a riportarla qui sotto:

\sum_{s=1}^n \left(\alpha_s+k_s \right)\cdot\left (1+i \right)^{-t_s} = A-K (eq.1)

dove n rappresenta il numero delle rate, \alpha_s è l’importo delle rate periodiche, k_s sono le spese periodiche, t_s esprime la cadenza delle rate normalizzata al periodo in cui viene espresso l’interesse i , A è l’importo del prestito e K sono le spese iniziali.

Nell’equazione sopra l’incognita è il tasso di interesse i e l’espressione uguaglia la somma dei crediti rateizzati concessi al cliente e delle spese periodiche alla somma effettivamente concessa in presito al netto delle spese iniziali.

Nel caso in cui le spese periodiche e la rata siano costanti (ipotesi che si può sempre fare ai fini del calcolo dell’ISC anche per i mutui a tasso variabile utilizzando tasso di ingresso) e che il pagamento sia mensile cioè t_s = \frac{s}{12} e applicando una formula per la ridotta di una serie geometrica, si può riscrivere l’equazione sopra in una forma più semplice che non utilizza la sommatoria:

\left ( \alpha + k \right )\cdot \left ( 1+i \right )^{\frac{-1}{12}}\cdot \frac{1-\left ( 1+i \right )^{\frac{-n}{12}}}{1-\left ( 1+i \right )^{\frac{-1}{12}}} = A-K           (eq.2)

ossia, portando al primo membro la differenza A-K :

\left ( \alpha + k \right )\cdot \left ( 1+i \right  )^{\frac{-1}{12}}\cdot \frac{1-\left ( 1+i \right  )^{\frac{-n}{12}}}{1-\left ( 1+i \right )^{\frac{-1}{12}}} -A+K = 0           (eq.3)

Quindi, nel caso di un mutuo ventennale di 150000 €, a un tasso fisso del 4,23% , rata mensile di 927,25€, zero spese di incasso rata, spese iniziali di perizia e istruttoria di 600€, la sostituzione sarebbe:

n = 240

\alpha = 927,25

k = 0

A = 150000

K = 600

La risoluzione dell’equazione per i si effettua utilizzando metodi approssimati che in Excel sono disponibili tramite strumenti come Ricerca Obiettivo (o Goal Seek nella versione inglese).

Nel seguito farò riferimento alla versione italiana di Excel 2007.

Inseriamo i dati in un nuovo foglio di lavoro:

Dati di ingresso

A1=240

A2=927,25 (la rata si potrebbe in effetti calcolare dai dati usando le funzioni finanziarie di excel)

A3=0

A4=150000

A5=600

Nella cella A6, scriviamo la prima approssimazione dell’interesse i che uguaglieremo al tasso nominale annuo del 4,23%:

A6=0,0423

Nella cella A7 scriviamo la formula che corrisponde al primo membro dell’equazione 3, ossia:

=(A2+A3)*(1+A6)^(-1/12)*(1-(1+A6)^(-A1/12))/(1-(1+A6)^(-1/12)) – A4+A5

che potete copiare e incollare direttamente nella cella.

A questo punto passiamo alla risoluzione utilizzando la Ricerca Obiettivo che si trova sotto Dati -> Strumenti Dati -> Analisi di Simulazione.

Risoluzione tramite ricerca obiettivo

La procedura richiede tre parametri:

  • la cella di cui occorre monitorare il valore e che deve obbligatoriamente contenere una formula funzione del terzo parametro descritto qui sotto; per noi è la A7 che è funzione di A6, la nostra incognita
  • il valore a cui la cella di cui sopra deve convergere, nel nostro caso zero
  • la cella contenente il valore da variare, ossia il tasso di interesse in A6

Premete OK. Se tutto va come deve, l’algoritmo convergerà portando la cella A7 a un valore molto prossimo a zero (nel mio caso 2.51 \cdot 10^{-6} ) mentre la cella A6 conterrà il valore del tasso di interesse che approssima una radice dell’equazione dell’Indice Sintetico di Costo (eq.3).

Il mio calcolo riporta 4,361% come risultato.

Sebbene la funzione di Ricerca Obiettivo richieda l’immissione manuale di dati a ogni esecuzione, la procedura è facilmente automatizzabile con un minimo di programmazione come descritto in questo articolo.

Con questo sistema ho verificato i TAEG dichiarati dalle banche nelle offerte di mutuo che mi hanno presentato. Per la cronaca, mentre i valori dichiarati da CheBanca! coincidono con i miei, i TAEG dichiarati da Barclays sono assai diversi e delle due l’una…

Due anni senza fumare

Posted in Affari Privati, Zeitgeist by pigreco314 on 8 agosto, 2010

Penso che questa sarà l’ultima celebrazione, mi considero ormai un non-fumatore più che un ex, anche se so di persone che hanno ricominciato dopo 5 anni.

Però 24 mesi (e due settimane) sono trascorsi dal giorno in cui ho fumato l’ultima sigaretta. Il libro di Allen Carr l’ho regalato alla tizia che gestisce la palestra ma vedo che nelle due ore del mio allenamento le sue 5 o 6 sigarette continua a fumarsele.

Pare che anche i due colleghi P. e V. si siano decisi ad abbandonare il malefico vizio: se il mio esempio avrà contribuito in qualche modo a convincerli sarà una vittoria nella vittoria.

Smettete anche voi.