Confessioni di un consulente IT

Compro casa #2: benefici fiscali e affini

Posted in Affari Privati, P.M.R. by pigreco314 on 28 dicembre, 2010

Come promesso in Compro casa #1 vi parlo qui della seconda questione che ho dovuto affrontare in questi giorni di fine 2010, a circa tre mesi dal rogito per l’acquisto della nostra nuova dimora e che mi ha visto entrare in contatto per la prima volta con la terribile A.D.E., l’Agenzia Delle Entrate.

Un contatto che a conti fatti non è stato per nulla traumatico e si è rivelato anzi assai proficuo visto che mi potrebbe far risparmiare un bel po’ di soldi.

Illustro la mia situazione. La casa in cui viviamo oggi è intestata interamente al sottoscritto, viviamo in regime di separazione dei beni, mia moglie è disoccupata e a mio carico. Se non riusciremo a vendere l’attuale abitazione prima del rogito di quella nuova, questa risulterà per me seconda casa con tutto ciò che ne consegue (IVA al 10% ecc.).

D’altra parte la nuova casa non potrà essere intestata esclusivamente a mia moglie poiché in quanto disoccupata e dunque incapiente non avrebbe modo di dedurre gli interessi pagati sul mutuo, cosa che non potrei fare nemmeno io se non risultassi comproprietario dell’abitazione. Dunque non si scappa: la nuova abitazione deve essere intestata anche al sottoscritto e sulla mia quota pagherò IVA al 10% se non venderò casa prima.

Ma chi ha detto che la comproprietà deve essere al 50%?

Decido di chiamare l’Agenzia delle Entrate. Mi risponde un consulente cortesissimo al quale spiego il mio caso. Il tizio ricorda una recente risoluzione dell’Agenzia che recupera dopo qualche minuto scusandosi più volte per l’attesa.

Si tratta della Risoluzione 86 del 20 Agosto 2010. Le risoluzioni sono pronunciamenti dell’Agenzia in risposta a “interpelli” di contribuenti che richiedono interpretazione della normativa. La risoluzione 86 descrive esattamente la mia situazione con una piccola differenza: il caso di coniugi che vivano in comunione dei beni.

Nel documento, verso la fine si legge:

Resta inteso che, come peraltro precisato con circolare n. 38 del 12 agosto 2005, nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi, in regime di comunione di beni, possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto l’altro coniuge prima del matrimonio ha acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) il beneficio fiscale risulta applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.

Interessante il passaggio introdotto da quell'”ossia”: lascerebbe chiaramente intendere che la regola per l’applicazione del beneficio fiscale si basi sulla percentuale di proprietà e il 50% menzionato prima nell’ipotesi comunione dei beni non sia altro che un caso particolare. Ne deduco che se io mi intestassi solo l’1% dell’abitazione, solo su quella percentuale si applicherebbero gli oneri di seconda casa, in quanto sul restante 99% si eserciterebbero i benefici di “prima casa”.

Illustro le mie deduzioni al paziente impiegato dell’Agenzia delle Entrate il quale, pur dichiarandosi impossibilitato a fornirmi un parere ufficiale, mi risponde che sì, effettivamente la mia interpretazione parrebbe conforme alla normativa esistente.

Io e l’anonimo impiegato ci salutiamo scambiandoci gli auguri di buone feste. Riattacco considerando l’ipotesi di formulare un “interpello” all’Agenzia per avere l’interpretazione autentica del mio caso.

Rileggo la risoluzione e mi viene la curiosità di recuperare la circolare n. 38 del 2005 richiamata nel testo. Scartabello nel sito dell’A.D.E.  e la trovo dopo un paio di rimandi.

La circolare n.38 del 12 agosto 2005 così recita:

Se uno dei coniugi ha gia’ fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprieta’), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, puo’ beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.

No, non credo che sia il caso di disturbare l’A.D.E. con un interpello dopo tutto.

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3 Risposte

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  1. carlorossi_4 said, on 10 aprile, 2013 at 13:19

    ciao, volevo far presente , copnsiderato che anch’io sto cercando una soluzione per acquistare 2° immobile, che nella sopraindicata risoluzione si fà riferimento a ” QUOTE ” e NON a “percentuali” , quindi si desume che 2 persone valgano 2 quote, 3 persone 3 quote e così via….. nella fattispecie, due coniugi possono solo dividersi 2 quote . (50% e 50%) .

    Se gentilemtne mi fai sapere come è andata a finire , grazie.

    • pigreco314 said, on 11 aprile, 2013 at 10:22

      Ciao,
      alla fine non abbiamo avuto bisogno di avvalerci di nessun stratagemma perché riuscimmo a vendere l’appartamento prima di acquistare quello nuovo.

      La tua interpretazione è senz’altro ammissibile: per avere la certezza di cosa intendesse l’agenzia delle entrate occorrerebbe fare un interpello o consultare un commercialista. Su quest’ultimo punto posso però dirti che ne avevo consultati alcuni sul tema ricevendone pareri contrastanti.

      In bocca al lupo.

      • carlorossi_4 said, on 11 aprile, 2013 at 13:10

        grazie mille della risposta.

        Sperando di riuscire a vendere anch’io l’immobile acquistato in precedenza (in altra regione tra l’altro), attualmente la soluzione migliore che ho trovato è la seguente :

        – 50% mia moglie , comunione dei beni , con agevolazioni prima casa (su rend catastale di 433,88)
        – 50% il sottoscritto , comunone dei beni , senza agevolazione (10%) su rend catastale di cui sopra
        (il valore catastale dovrebbe essere 50200,00 da dividere al 50% per imposte 3% e 7% )

        – detraggo interessi passivi mutuo (interamente intestato al sottoscritto) anche sul 50% di proprietà immobile di mia moglie in quanto a carico e non lavoratrice.

        – dovrò verificare se potrò usufruire di detrazione IMU (200,00) per entrambi gli immobili , in quanto non ho obbligo di residenza nel nuovo immobile e avedno ancora residenza nel primo acquistato .

        ciao e alla prossima ….. chissà che non riesca a vendere anche entro una decina di mesi il mio immobile in centro storico a rovigo.

        ciaoooo


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